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支撑高房价的因素是否还存在?

作者:海口信息网 来源:齐俊杰 日期:2017-6-25 23:48:42 人气:0 加入收藏 评论:0 标签:支撑高房价的因素是否还存在?

 最近,跟很多北京的不少朋友聊天,依然是10句话不出,肯定会谈到房子,大家都比较慌,有位朋友是北边三环外四环内的房子,据他自己说,每周以10万块钱的速度在降价,已经持续了1个月,这让他基本上寝食难安。现在考虑要不要尽快把房子卖掉。还有几个朋友,也是多套房的持有者,这几天正在卖房,由于价格高,中介不让挂在外网,只能挂在内网销售。但一个多月了,看房者寥寥无几。被迫调低了10%的房价。

  目前,北京上海等一线城市的房价,正在经历有量变到质变的过程,之前是价稳量跌,现在价格也快挺不住了,之前疯涨的带学区性质的房子,由于多校区划片已经出现暴跌和成交困难。如今这种趋势开始向其他的高端住宅蔓延,总价越高越难卖。老破小到基本坚挺。而跟一些房产中介聊天,也发现了态度的明显转变,之前是完全站在房东立场吓唬购房人,再不买房价就飞了。现在则开始主动跟房东讨价还价,用它们的话说,现在卖房相当困难,一个门店一个月都未必卖出一套。而购房市场不景气,租房市场同样不好,所以现在收入成了重要问题。很多门店虽然还没有关门,但中介人员已经开始离职。

  之前大家一见面聊天,都是你买没买房,房价还会不会涨,现在见面,都在说你们家那跌了多少,我们这边跌了多少。画风已经完全变了。那么我们不妨来盘点一下,高房价的基础是否还存在。

  首先,金融因素,货币供应量来看,08-09年最高,M2超过20%,直奔30%,大量的货币无锚印钞,形成了洪水猛兽,索性那几年人民币升值,所以没造成大规模财富外流。在2008年之后,中国楼市直接金融化,货币政策宽松,楼市就涨,货币政策紧缩楼市就调整。但之前货币政策再怎么紧缩,货币供应M2也没低于10%,而现在这个指标被打破了,而且美国也加息了,这是最大的变化,之前我们还能靠无锚印钞,现在已经不行了,只要宽松,经济还没起来,你发现外汇已经压力山大了。所以可以预见的是,未来几年,金融绝不会放松甚至越来越紧,最近连出海并购比较多的民营企业都被银行查了,足协连买外援的钱都要限制,可见现在已经草木皆兵,防患外汇风险,已经上升到了新的高度。没有金融杠杆推动,谁买的起动辄几百上千万的房子呢?股市去杠杆,价格暴跌,楼市去杠杆,想长期稳住价格的可能性并不大,只是目前通过限制交易,暂时让他冷却一段而已。但这种稳定,可能撑不过明年。价格向下调整的压力,比想象中的要大。

  其次,政府因素,今年因城施策,各地政府态度迥异,从城市的角度来讲,北京上海做出了非常好的表率,高压调控,把能够用的政策全部加码上去,不降房价誓不罢休。而其他地方,特别是三四线城市态度明显暧昧,希望让房价再飞一会,好把多年的库存去掉,然后顺便多卖几块地。所以也正是因为因城施策,让之前多年形成的只有一线上涨出现逆转,很多三四线城市可以说10几年来,从没见过这么猛的房价上涨。之前一说高房价就是北上广深,事不关己高高挂起,现在终于涨到了家门口,这是他们第一次感受。所以反应比较强烈。所以这个因素目前只存在于三线,而这个因素还会继续推动这些地方的房价上涨,直到库存去掉,地卖掉为止。那么这些地方是否有购买力呢?其实购买力来自于两点,一个是货币化安置,另一个就是一线城市打工的子女,一线城市限购,才给了这些地方涨价的机会。我身边不少人都是,北京上海买不起了,也不让买了,担心钱会贬值,所以回老家买了好几套。

  第三,债务因素。去年其实我们就做了一件事,把全世界最高的非金融企业杠杆降下来,然后加到居民身上,但加着加着发现有问题了,非金融企业杠杆压根没降多少,居民的杠杆倒是快速上涨。甚至已经超出了警戒线,比如厦门居民杠杆已经97%,超过了美国次贷的水平,杭州也达到了71%,美国次贷危机大家都知道,是由于大量的杠杆产生了弃房断供引起的金融机构连环倒塌,那么我们居民杠杆率这么高,这两个城市房价一旦掉头向下,是否也会出现大面积弃房断供呢?这个真得格外留神。所以,房价越热点的城市,其实爆发金融危机的可能性也就越高。这点北京上海看到了,厦门杭州南京合肥等目前领会还不深刻。

  第四,经济因素,从全世界来看,房价是长期上涨的,但房价的长期上涨,跟居民收入的增长基本正相关,也就是说老百姓的收入涨了,所以推动房价涨了,而老百姓的收入主要来源于经济活力的提升。一个经济不断发展的地方,房价是可以长期上涨的。这也是一种良性的增长,但大家可以算算,15年来你的收入增长了多少,房价又涨了多少。绝大多数地区的房价严重超过了收入的涨幅,而多增加的这部分其实就是泡沫,而这几年甚至有些制造业城市,因为这样或那样的原因,经济是减速的。比如东北经济减速甚至出现了衰退,哈尔滨,沈阳房价还大涨,这就更加不合理。事出古怪必有妖,没有产业支撑的炒房,基本就是纯炒作。你买进来很容易,问题是几年后你还能卖给谁?

  第五,需求因素,大家想的挺好,多买套房,然后用房养老,说白了就是你想通过房子的涨价,像上一代人剥削我们一样,剥削下一代的年轻人。但你确定下一代人还需要房子吗?独生子女让我们这代人可能通过继承,就有3套左右的房子,下一代人手上的房子只会更多,而且可能越来越多。所以从这个趋势看,租房应该越来越便宜,而炒房的基础越来越薄弱。至于农民进城,农民越来越老了,随着三四线的暴涨,还有多少农民进的了城呢?都说我们特殊的土地制度,是推升高房价的原因,那么同样的土地制度,也是限制我们城镇化的最主要原因,农民不能够通过土地得到钱,他拿什么进城?


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